A discussão relativa à base de cálculo a ser considerada para fins de pagamento de ITBI foi levada a julgamento em sede de recursos repetitivos perante o Superior Tribunal de Justiça – Tema 1113. Na oportunidade, o STJ fixou as seguintes teses vinculantes:
- base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
O STJ confirmou, portanto, a impossibilidade de o Município arbitrar de forma unilateral a base de cálculo do ITBI a ser recolhido, devendo o valor inicialmente declarado pelo contribuinte ser considerado, de forma presumida, como aquele de mercado do bem. Nesses casos, se o Município não concordar com os valores declarados, estará obrigado a instaurar procedimento administrativo específico destinado a apurar o correto valor do imóvel.
Em outras palavras, portanto, decidiu o STJ que os Municípios não poderão atuar como usualmente faziam, de modo a desconsiderar os valores declarados pelos contribuintes, indicando quantias diversas, praticamente na totalidade dos casos superiores àquelas manifestadas, de modo a majorar a base de cálculo do ITBI respectivo, sem qualquer procedimento administrativo próprio para apuração do correto valor a ser utilizado.
A jurisprudência em momento posterior ao julgamento realizado pelo STJ evidencia que os Tribunais vêm conferindo aplicabilidade prática à exigência de instauração de procedimento administrativo próprio para apuração da base de cálculo do ITBI. Por outro lado, verifica-se que uma vez instaurado o referido procedimento, deve o contribuinte efetivamente comprovar que o valor declarado corresponde ao valor de mercado a ser considerado para o cálculo do tributo, tendo as decisões proferidas exigido que os valores apurados pelo fisco sejam desconstituídos pelos interessados.
Diante desse cenário, é importante que os contribuintes estejam atentos às exigências realizadas pelos fiscos municipais.
Estamos à disposição para quaisquer esclarecimentos adicionais relacionados ao tema.
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